전세사기 방지를 위한 전세 계약서 반드시 들어가야 할 특약 9가지

최근에 전세사기로 많은 피해자가 발생하고 사회적 이슈가 되고 있습니다. 특히 사회 경험이 부족한 20~30대 위주로 많이 발생하여 많은 안타까움을 줬습니다. 그렇다면 전세사기를 방지를 위해 전세사기의 유형 및 전세 계약서 작성 시 반드시 들어가야 할 특약등에 대해서 정리해 드리니 전세 계약서 작성 시 꼭 참고하시길 바랍니다.

 

전세사기 방지를 위해 전세 계약서에 꼭 들어가야할 특약

 

전세사기유형

전세사기를 방지하기 위해서는 전세사기를 유형을 알고 대처해야 합니다. 전세사기 유형에는 깡통전세, 임차인이 모르는 매도 또는 근저당 설정, 이중계약, 신탁사기 등으로 분류될 수 있습니다. 최근에는 많이 나타나는 유형으로 깡통전세가 있는데 쉽게 설명하면 주택 가격의 금액보다 전세보증금이 높은 경우를 말하는데 이런 경우 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하는 것을 말합니다. 전세사기를 방지하기 위해서는 전세 계약서 작성 시 꼭 특약을 기재하시길 바랍니다. 그렇다면 전세계약 특약은 무엇인지, 어떻게 특약을 작성해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

전세사기 방지를 위한 전세계약 특약

 

• 깡통전세
• 임차인이 모르는 매도/근저당설정
• 이중계약
• 신탁사기

 

전세계약특약이란

전세계약서는 기본 계약 내용 이외에 특약을 작성함으로써 임대인과 임차인 향후 발생할 수 있는 문제의 소지를 줄일 수 있는 부분입니다. 전세계약의 특약은 계약 당사자가 서로 합의하여 작성할 수 있고 특약의 내용이 구체적일수록 좋습니다. 최근 대두되고 있는 전세사기 문제도 특약을 작성함으로써 미리 예방할 수 있고 임차인의 피해를 최소화할 수 있습니다.

 

전세사기 방지를 위한 전세계약 특약

 

특약 9가지 정리

임차인의 소중한 재산을 보호하기 위해 전세 계약서에 들어가야 할 특약 9가지 항목을 정리했습니다. 

• 전세자금대출
• 전세금반환보증보험
• 등기부상 권리변경
• 소유권이전등기
• 체납세금
• 임차 중의 매매
• 목적물의 수리의무
• 만료 시 보증금 반환
• 입주 전 관리비와 공과금 정산

특약 항목	특약내용	특약이 필요한 이유
전세자금대출	"본 계약은 임차인의 전세자금 대출 시행을 전제로 하고 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세자금 대출 실행이 불가능한 경우에는 이 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."	전세자금대출 시 임차인의 대출 조건은 만족스러운데 임대인과 임차 목적물의 하자로 전세자금대출이 되지 않는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 경우에는 임차인의 재산권 보호를 위해 계약을 무효로 하고 임대인은 바로 계약금을 돌려줘야합니다.
전세금반환보증보험	"임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극적으로 협조하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 보증보험 가입이 되지 않을 경우 이 계약은 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 전액 즉시 반환한다. 단, 잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다."	보증보험 가입시 임대인에게 전세보증금반환채권을 양도하는 것에 대한 내용이 전달됩니다. 이런 내용을 임대인이 갑작스럽게 통지를 받는다면 분쟁의 요지가 생길 수 있고 보증보험 미 승인시에 대한 내용도 임대인이 해야할 의무가있기 때문에 반드시 특약을 작성해야 합니다.
등기부상 권리변경	"임대인은 잔금 지급일 익일까지 담보권이나 재산권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다"	임차인의 대항력은 전입신고 후 다음날 발생하기 때문에 잔금지급하고 이사한 후 전입신고, 확정일자를 받기 전까지는 등기부상 권리변경이 있으면 안됩니다. 만약 잔금전에 등기부상 전세권이나 담보권이 설정되어 있다면 경매 시 피해를 볼 수 있습니다.
소유권이전등기	"임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다"	임차인의 잔금 전, 보증보험 가입 전에 소유권 이전이 발생하는 경우 전세보증보험 가입 절차가 어려워지기 때문에 이와 같은 특약을 제시합니다.
체납세금	" 임대인은 국세, 지방세, 근저당권의 이자 등의 체납이 없음을 고지하고 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것을 적극 협조한다. 만약 세금 체납이 확인되면 잔금일 이전까지 체납액을 전액상환하고 이를 어길 시에는 계약은 무효이며, 지급한 계약금은 즉시 반환해야 한다." " 임대차 계약서를 작성할 때 추후 임대인의 세금 체납 사실이 발견되면 즉시 임대차 계약을 해지하고 전세금을 반환해야 한다"	임차한 주택이 경매로 넘어갔을 때 임대인의 미납한 세금 체납이 있는 경우에는 세금부터 변제되기 때문입니다. 또한 잔금을 치른 후에도 임대인의 세금 체납이 있는 확인해야 합니다. 23년 4월부터는 임대인 동의없이도 체납 세금을 조회할 수 있으니 꾸준히 확인해보시는 것을 추천드립니다.
임차중의 매매	"임대인은 임대차 계약 중 매매 계약 체결 시에는 임차인에게 반드시 고지해야 한다"	임대인이 임차 목적물을 매매할 경우 임차인이 모르게 매매 계약을 하는 경우가 많고 매수한 임대인이 나중에 전세보증금 반환을 거부할 수도 있기 때문입니다. 만약 새로운 임대인을 믿을 수 없다면 임차인은 임대차 계약을 종료할 수 있습니다.  또한 새로운 임대인이 기존 임대차를 지위 승계하나 나중에 문제를 방지하기 위해서 새로운 임대인과 임대차 계약서를 다시 작성하는 것도 하나의 방법입니다.
목적물의 수리의무	" 임차인의 책임이 없는 시설물의 고장, 노후로 인한 사유 등은 임대인이 적극 수리하기로 한다."	보통의 경우 임차한 목적물의 소모품은 임차인이 수리하지만, 반영구적인 부문에 대해서는 임대인이 적극 수리를 해줘야 합니다. 보일러, 천장누수, 설비교체, 계량기 파손등이 이에 해당합니다.
만료시 보증금 반환	" 임대차 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환하기로 한다."	임차인의 계약 연장 의사가 없음을 고지했다면 임차목적물의 임대여부와 상관없이 만료일에 임대인은 전세보증금을 임차인에게 반환하고 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환하는 동시이행관계이기 때문입니다.  하지만 깡통전세이거나 갭투자의 경우 전세보증금을 돌려주지 못하는 임대인이 많기 때문에 이 부분도 특약으로 꼭 제시합니다.
입주 전 관리비와 공과금정산	" 입주 전까지 관리비와 공과금 정산하기로 한다."	기존 임차인의 관리비 미납이나 공과금 정산으로 신규 임차인이 피해를 볼 수 있기 때문에 잔금일 전까지 기존 미납한 관리비, 공과금이 없는지 확인하고 깨끗한 상태에서 입주를 하기 때문입니다.  이런 부분은 은근 사소한 문제이지만 서로 신뢰의 문제이기 때문에 꼭 확인하시길 바랍니다.

 

전세계약특약정리

 

자주 하는 질문들(FAQs)

1. 전세계약특약 내용을 따로 계약서를 작성하지 않고 녹음했는데 효력이 있나요?

임대차 계약은 요식행위가 아니기 때문에 구두로 합의한 내용도 계약으로서 효력이 있습니다. 녹음한 내용을 바탕으로 계약서를 작성하는 것도 좋은 방법이며 계약 내용을 정리하여 서로 문자로 주고받는 것도 하나의 방법입니다.

2. 전세임대차 계약서 작성 시 유의사항은 어떤 것이 있나요?

계약내용에 대한 세부적인 항목까지 꼼꼼하게 읽고 모르는 내용이 있다면 계약서 작성 시 꼭 확인하고 넘어가야 합니다. 또한 부동산 계약서의 임대인과 등기부등본의 소유주, 그리고 임대인의 주민등록증까지 확인해주셔야 합니다. 또한 계약금, 잔금등은 부동산 계약서의 임대인에게 입금하고 계좌로 이체하시길 권장드립니다. 

 

3. 전세임대차 계약서 작성 시에 대리인이 나왔다면 확인해야 할 사항?

임대차 계약서 작성 시 대리인이 나왔다면 대리인의 신분증, 위임장, 3개월 이내의 발급된 인감증명서 모두 확인한 후 임대인과 직접 통화하여 이 같은 사실을 확인하고 녹취하시길 바랍니다. 만약 공동임대인이라면  공동임대인의 신분증, 위임장, 인감증명서 모두 확인하시길 바랍니다.

 

4. 전세임대차 계약의 특약사항은 모두 효력이 있나요?

모두 특약 사항이 효력이 있는 것은 아니고 주택임대차보호법의 넘어서 임차인에게 불리한 사항은 효력이 없습니다. 이에 임차인에게 불리한 약정이 있다면 효력이 없는 것으로 안심하여도 됩니다.